Выкуп муниципального жилья

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Выкуп муниципального жилья

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Покупка-продажа муниципального жилья – можно ли и как продать государственную квартиру без приватизации

Выкуп муниципального жилья

Так называемые государственные квартиры предоставляются гражданам еще с постсоветских времен. Многие семьи живут в них на протяжении нескольких поколений, но не спешат  инициировать процедуру приватизации.

А так как жилой фонд находиться в собственности России, распорядиться даже несколькими метрами, а тем более продать по закону их жильцы не могут.

Однако наш народ весьма сообразителен, поэтому придумано несколько обходных путей, но связанных с определенными рисками.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Юридические тонкости муниципального жилья

Государственный фонд РФ в настоящий момент включает в себя массу жилых помещений, расположенных в домах, возведенных еще в постсоветские времена. Конечно, периодически государство выкупает несколько помещений в новостройках либо же пополняется за счет выморочного имущества, но это крохи, по сравнению с очередью граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Все квартиры входящие в состав государственного жилого фонда принадлежат стране, но по факту находятся на балансе муниципалитетов в том населенном пункте, где и возведены. Именно местные органы и распределяют квартиры между льготными категориями и иными лицами, находящими на очереди.

При принятии решения о выделении жилья с основным квартиросъемщиком заключается договор социального найма, который дает право не только проживать, но и оформить постоянную регистрацию. Члены семьи также указываются в договоре с дальнейшим предоставлением прописки и возможностью переоформить договор на одного из них в случае смерти главы семьи.

При этом, сколько бы ни проживала семья в муниципальном жилье право собственности не возникает, так как по сути они арендуют квартиру у государства, на весьма выгодных условиях.

А так как владельцами они не являются, продать квартиру, входящую в государственный жилой фонд по закону невозможно. Ведь распоряжаться жилым помещением в силу ст.

209 ГК РФ может только собственник то бишь Российская Федерация.

Но в данной ситуации важен не только владелец, а требования закона, которые социальные жильцы обязаны соблюдать. В частности:

  • норма квартирных метров на человека;
  • получение согласия на прописку собственника, то есть муниципалитета.

То есть дополнительно вселить даже временно в государственную квартиру еще одного жильца не всегда возможно, особенно, если метраж квартиры весьма скромный. Тем более сложно добиться разрешения на прописку, так как именно регистрация порождает несколько значительных гарантий, а именно:

  • право на проживание;
  • часть жилого помещения в случае приватизации;
  • выделение дополнительных квартирных метров с учетом нормы при расселении из ветхого жилья.

И именно в указанных факторах и заключаются лазейки, которые позволяют на законных основаниях продать муниципальную квартиру, но с использованием весьма хитрых схем.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Схема 1 – перевод прав соцнайма на иное лицо

Право проживать и ограниченно распоряжаться социальной квартирой, а также в дальнейшем приватизировать ее возникает только у тех лиц, которые прописаны в жилом помещении. Поэтому для того чтобы номинально продать государственные метры квартиросъемщики подают в местный муниципалитет заявление с просьбой о вселении с дальнейшей регистрацией нового жильца.

Но для того чтобы администрация гарантированно выдала разрешение на прописку третьего лица следует учесть следующие факторы:

  • относиться ли гражданин к родственникам;
  • каков метраж квартиры;
  • согласны ли иные члены семьи на вселение еще одного гражданина.

К оформлению регистрации родственников, даже дальних местные органы относятся достаточно лояльно, особенно, если есть уважительная причина для совместного проживания. Если кровное родство отсутствует в качестве оснований можно предложить оказание медицинских услуг на более высоком уровне в местной больнице, сожительство.

Важно! Если наниматель ссылается на родство по крови либо же по свойству, то есть через брак, муниципалитет попросит сей факт подтвердить документально.

При оформлении договора социального найма учитывается состав семьи, так как во исполнение ст.50 ЖК РФ муниципалитет не может предоставить жилье менее учетной нормы на человека. Норма квартирных метров утверждается на местном уровне, поэтому в разных областях может отличаться, но в среднем она варьируется в пределах 18 метров.

Именно норма на человека и играет ведущую роль при принятии решения о вселении нового жильца. В случае если метраж составляет менее учетной нормы, в прописке откажут, основываясь на ст.70 ЖК РФ.

А так как муниципальные квартиры в большинстве своем маленькие и прописано в них несколько поколений из одной семьи,  шансы получить согласие от администрации минимальны. Но выход есть.

Нужно выписать практически всех, оставив только одного либо двух, жену и мужа, к примеру.

Обратите внимание! При снятии с регистрации ребенка из муниципальной квартиры требуется согласие органов опеки, а также дальнейшая перепрописка несовершеннолетнего в жилье с метражом не менее учетной нормы.

И последним требованием для вселения нового жильца является наличие письменного согласия от иных лиц, которые уже прописаны в социальной квартире. Сие требование особых сложностей не вызывает, учитывая, что жилье готовиться к продаже, поэтому все уже согласны подписать любые документы.

При вселении нового жильца его прописывают по месту пребывания. Но регистрация может быть как временной, так и постоянной. При временной прописке гражданин не включается в договор социального найма, а значит впоследствии, не только снимается с регистрационного учета, но и не может участвовать в приватизации.

Далее процедура продажи муниципальной квартиры выглядит достаточно простой. Номинальные продавцы подают заявление в администрацию о снятии с регистрационного учета, получают деньги и выезжают. Новый жилец переоформляет договор социального найма уже на себя в качестве основного квартиросъемщика и инициируется процедуру приватизации, по окончании которой становиться полноценным собственником.

Схема 2 – использование дополнительной квартиры

Данная схема, по сути, повторяет предыдущую, но с некими особенностями, которые одновременно упрощают и усложняют процедуру для обеих сторон. Сделка будет быстрой, но понадобиться помощь риэлторов и подставная квартира, оформленная агентством на покупателя за его же деньги, естественно временно.

Так покупатель прописывается в муниципальной квартире, а прежние жильцы практически сразу же выписываются и регистрируются в другом жилье.

При наличии дополнительной жилплощади перепрописать детей можно без проблем, органы опеки препятствовать не будут.

И к тому же наличие другой регистрации дает гарантию уже покупателю, что прежние хозяева не смогут возобновить прописку, муниципалитет им откажет.

Далее в силу ч.2 ст.686 ГК РФ покупатель обращается в муниципалитет о признании его основным квартиросъемщиком и перезаключении договора социального найма уже на его имя и начинает процедуру приватизации.

Тем временем запасная квартира опять возвращается агентству, а деньги передаются уже продавцам муниципальной квартиры.

Так стороны больше защищены от риска отказа в выплате средств, но за риэлторские услуги придется заплатить.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Преимущества и риски номинальной продажи

Несомненным преимуществом подобной сделки выступает цена жилого помещения. Ведь все траты несет покупатель, поэтому и стоимость квартиры сравнительно низкая. К тому же социальное жилье, как правило, расположено в достаточно старых высотках, поэтому и рыночная цена не велика.

Однако, риски все равно значительны, поэтому схема с привлечением риэлторов и пользуются такой популярностью. Ведь агентство обладает возможностями проверить практически все данные, а также имеет множество знакомых в государственных учреждениях, что существенно ускоряет весь процесс.

Без риэлторов, покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • отказ некоторых жильцов от прописки еще одного гражданина либо последующей выписки;
  • непринятие муниципалитетом решения о вселении в виду нарушения учетной нормы метража на человека;
  • долгий процесс снятия с регистрации продавцов, особенно, если речь идет о детях;
  • отказ от сделки и возврата денег;
  • завышение цены в процессе.

Минимизируем риски

За услуги риэлторов придется заплатить не менее 5% от сделки, на такие траты готовы не все, учитывая, что придется потратить достаточно солидную сумму на приватизацию от 10 до 30 тысяч рублей минимум. Но снизить риски все же можно.

  1. Необходимо проверить домовую книгу и количество прописанных лиц, особенно несовершеннолетних.
  2. Запросить сведения о долгах по коммунальным услугам, так можно еще снизить цену.
  3. Заручиться изначальным согласием на прописку всех жильцом в письменном виде.
  4. Передавать деньги только после перехода прав по договору социального найма в качестве основного квартиросъемщика и завершения приватизации с оформлением расписки.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение

Осуществить покупку муниципальной квартиры в рамках действующего законодательства возможно только с использованием многошаговых схем. Если покупатель готов собирать множество документов, посещать государственные учреждения и доверяет продавцам, через 2 месяца он сможет стать полноправным владельцем собственной квартиры.

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-municipalnogo-zhilya

Можно ли продать муниципальную квартиру? Нюансы сделки

Выкуп муниципального жилья

Жильё, расположенное в многоквартирных домах, возведённых до начала девяностых годов, зачастую относится к муниципальной или государственной собственности. Такое жильё также может быть реализовано даже несмотря на то, что процедура приватизации в отношении него не была завершена. Однако у такой сделки будут свои особенности.

Когда можно, а когда нельзя продать муниципальную квартиру?

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Единственным собственником такого жилья является только государство, а потенциальный продавец пользуется жильем на основе договора социального найма.

По этой причине заключение таких сделок является очень спорным моментом, так как государство может в любой момент оспорить совершенную процедуру.

Однако продать такую квартиру возможно, если в будущем в отношении такой жилплощади можно осуществить процедуру приватизации (платной или бесплатной).

Если речь идёт о ведомственном жильё или квартирах и домах, расположенных на территории военных городков и иных закрытых комплексов, отвечающих за безопасность государства, приватизация таких объектов недвижимости будет считаться незаконной в силу действующих в этой сфере норм права и, как результат, невозможно будет также и продать такое жилье.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

  • Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
  • Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Документы

Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

  • паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
  • если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
  • выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
  • справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
  • нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
  • технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
  • договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
  • квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

В том случае, если все необходимые документы полностью подготовлены, может быть подписан передаточный акт по жилью и переданы денежные средства от покупателя к продавцу.

Передача жилья в случае реализации муниципального жилья будет осуществляться не на основании договора купли-продажи, а на основании передаточного акта, в котором фиксируются все условия сделки. Этот же документ станет основным для возможного заключения договора мены жилья.

Продажа муниципального жилья собственно сделкой по купле-продаже может выступать только тогда, когда продавцом выступает государство.

В остальных случаях эта сделка будет иметь свои особенности, которые могут серьезно затруднить процедуру реализации такого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/municipalnoj-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.